La casa resta tua, il mazzo di chiavi nella tasca, ma il mattone diventa liquidità. Vendere la casa tenendosi l’usufrutto è una decisione concreta, spesso saggia, che parla di libertà: restare dove si sta bene, aiutare chi si ama, smettere di rimandare progetti.
La nuda proprietà e l’usufrutto
Capita più spesso dopo i 65-70 anni. La nuda proprietà passa a un acquirente, l’usufrutto resta a te. In parole semplici: vendi il valore “muro”, tieni il diritto di abitazione. Continui a vivere lì, senza scadenze se l’usufrutto è vitalizio. Non è una formula esotica: è prevista dal Codice civile e il rogito la rende solida, con trascrizione nei registri immobiliari.
Come funziona la vendita con riserva di usufrutto
Al notaio si stabilisce tutto: chi compra la nuda proprietà, chi mantiene l’usufrutto (a vita o a termine), cosa si può fare in casa. L’acquirente paga un prezzo scontato rispetto al valore pieno, perché dovrà aspettare per avere l’immobile libero. Lo sconto non è “a occhio”: si usa il calcolo basato sulle tabelle ufficiali collegate al tasso legale in vigore. Un professionista le applica in modo oggettivo.
Esempio indicativo
Casa da 200.000 euro, usufruttuario di 75 anni. La nuda proprietà può valere attorno al 65-70% (130-140 mila euro). Non è una regola fissa, ma un ordine di grandezza realistico con i coefficienti attuali.
Chi paga cosa?
La legge distingue:
- A carico dell’usufruttuario: bollette, TARI, manutenzione ordinaria (caldaia, rubinetti, piccole riparazioni) e, se dovuta, l’IMU.
- A carico del nudo proprietario: spese straordinarie (tetto, facciate, opere strutturali, ascensore). In condominio, l’ordinario resta a chi abita, lo straordinario a chi possiede le mura.
- Meglio scrivere nel contratto anche assicurazione, piccole migliorie e uso del bene: l’usufruttuario, salvo diversi patti, può anche affittare l’immobile.
- Capitolo tasse: per chi vende la nuda proprietà valgono le regole generali sulle plusvalenze immobiliari (esenzione se prima casa o immobile detenuto da oltre 5 anni; altrimenti possibile imposta sostitutiva in sede di rogito). Per chi compra, si applicano imposte di registro/IVA con eventuali agevolazioni “prima casa” se spettanti.
Pro e contro: quando conviene davvero
Conviene quando serve liquidità senza cambiare vita. Integrare la pensione. Pagare cure. Regalarsi tempo. O aiutare figli e nipoti con un anticipo di eredità mentre si è presenti per vedere il loro progetto nascere. Conviene anche se non ci sono eredi diretti: si monetizza un patrimonio che altrimenti finirebbe disperso.
I contro? Rinunci al pieno valore dell’immobile. Devi avere chiarezza sulle spese straordinarie, per evitare discussioni. E devi essere sereno nel condividere il destino della casa con un altro soggetto. Non ci sono dati ufficiali recenti sul peso di questo mercato; stime di settore parlano di una quota intorno all’1-2% delle compravendite, con più casi nelle grandi città.
Un accorgimento pratico: fatti fare un calcolo preciso del valore dell’usufrutto con le tabelle aggiornate e chiedi un prospetto scritto di tutte le spese tipiche dei prossimi 10 anni (condominio, facciate, tetto). A volte basta questo per capire se l’operazione ti “respira” addosso.
Alla fine, non è solo finanza personale. È biografia. Restare nella propria casa, ma aprire una finestra sul futuro. C’è un viaggio che rimandi da anni? Un piccolo gesto che può cambiare la vita di qualcuno vicino a te? Forse la chiave è già nella tua mano: senti il peso giusto?
